争议焦点：人民法院网络司法拍卖中，拍卖房屋内曾发生原居住人员非正常死亡（如跳楼自杀）事件，该信息是否属于法定的必须披露的重要信息？若执行法院未予披露，是否构成《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项规定的“拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现”的情形，从而应撤销拍卖并退还拍卖款？

基本案情：广东省揭阳市中级人民法院在执行被执行人陈某附带民事赔偿、罚金、没收财产等一案中，于2023年6月15日至16日在司法拍卖网络平台公开拍卖登记在陈某、王某名下的位于深圳市某路的21A22A房屋。2023年6月16日，竞买人郭某、贝某以最高价48216726元竞得该房屋，并缴清竞拍款。揭阳中院于同年7月5日作出执行裁定，确认房屋归郭某、贝某所有。然而，郭某、贝某在竞买后获悉，案涉房屋于2021年11月23日曾发生高空坠楼事件，造成一人死亡（原居住人员非正常死亡）。二人认为法院未在拍卖公告中对这一重要信息予以说明，导致其产生重大误解，购买用于居住的目的无法实现，遂提出书面异议，请求撤销拍卖裁定并退还全部拍卖款项。揭阳中院以未掌握相关信息、竞拍标的物瑕疵风险由竞买人自行承担等为由，驳回了异议请求。

裁判结果：郭某、贝某不服，向广东省高级人民法院申请复议。广东高院于2024年2月23日作出执行裁定，撤销揭阳中院的异议裁定及原拍卖裁定，要求揭阳中院依法退还买受人郭某、贝某支付的拍卖款。

武汉千思律师解读：

本案的核心在于网络司法拍卖中“非正常死亡事件”是否属于必须披露的拍卖财产重要信息，以及未披露时买受人能否依据重大误解请求撤销拍卖。虽然现行《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）第十二条第二款、第十三条第十一项仅概括要求执行法院应当全面、详细调查并在拍卖公告中披露拍卖财产已知瑕疵等信息，并未明确列举“非正常死亡事件”，但广东高院结合传统民俗和日常交易习惯，作出了符合社会常理和买受人合理预期的裁判。首先，房屋内发生自杀、凶杀等非正常死亡事件，普通民众往往称之为“凶宅”，这种“趋吉避凶”“择吉居住”的心理是长期历史积淀形成的民俗，会实质性地影响买受人的购买意愿和房屋的交易价值，构成房屋的重大瑕疵。其次，拍卖公告中常见的“瑕疵不担保”条款（即竞买人视为接受一切已知和未知瑕疵）通常仅适用于房屋的数量、质量、结构、装修等客观物理属性，而不能扩张至涉及人文、心理因素的重大负面信息，否则将不合理地减轻法院的信息披露义务。因此，本案中法院未披露“一年前发生跳楼自杀”的信息，属于第三十一条第一项规定的“文字说明、瑕疵说明严重失实”，导致买受人基于错误认识作出竞买决定，购买用于正常居住的目的无法实现，依法应予撤销拍卖并退还拍卖款。这一裁判规则为此类“凶宅”司法拍卖确立了清晰的指引：执行法院负有主动调查并披露房屋内非正常死亡事件的义务，否则买受人可以请求撤销拍卖，这也提醒竞买人在参与司法拍卖前应主动了解房屋历史，但法院的信息披露义务不因此而免除。