争议焦点：同一商服房屋既被房地产开发企业出售给仲某，又被用于安置被拆迁人孙某，双方均未办理不动产物权登记，孙某已实际占有。仲某能否以孙某非法侵占为由请求判令迁出，本案应定性为物权保护纠纷还是侵权责任纠纷，以及孙某的拆迁还建权利与仲某基于商品房买卖合同享有的普通债权请求权何者应优先保护。

基本案情：2012年，仲某与某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于铁力市双丰镇育才花园小区某号商服楼房，购房款1259190元。案涉小区土地规划由双丰林业局经审批取得并组织实施，但除土地规划许可外未取得建设工程施工许可、商品房销售许可等审批手续，小区以“伊双花园小区基建办”名义签订拆迁协议，以某房地产公司名义对外销售。2011年，孙某因案涉房屋被拆迁与伊双花园小区基建办签订两份拆迁协议，约定回迁B区1号楼一层正面商服，补偿安置面积分别为70平方米和95平方米，超出面积按每平方米2500元购买。后因小区未能按计划完工，经协商并经双丰林业局同意，孙某回迁房屋变更安置为育才花园小区某区某号楼某号、某号商服，并占有使用其中某号商服。仲某因购买前述某号商服，诉请孙某迁出。

裁判结果：一审法院判决驳回仲某诉讼请求。仲某上诉后，二审法院撤销一审判决，判令孙某迁出案涉商服。孙某不服申诉，检察机关提出抗诉。黑龙江省高级人民法院再审撤销二审判决，维持一审判决，即不支持仲某要求孙某迁出的诉讼请求。

武汉千思律师解读

本案难点在于双方均未办理不动产登记，不能简单按物权归属判断。依据《民法典》第208条，本案适用的是《物权法》第9条，不动产物权设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。仲某基于商品房买卖合同、孙某基于拆迁安置协议取得的权利均属继受取得，在未登记前均未取得所有权，仲某亦未合法占有，故本案不宜定为物权保护纠纷，而应结合双方权利来源确定为侵权责任纠纷。权利比较上，孙某与双丰林业局设立的基建办签订拆迁安置协议，约定回迁位置、面积及超面积计价，后经双丰林业局同意变更安置房屋，协议无法定无效情形，应认定有效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定以位置、用途特定的房屋补偿安置，拆迁人又将该房屋另行出卖给第三人的，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。某房地产公司未取得商品房预售许可等审批手续，依据该解释第二条，其与仲某签订的商品房预售合同依法不能认定有效。由此形成的裁判规则是，房地产开发企业就同一房屋既安置被拆迁人又出卖给买受人，买受人诉请被拆迁人迁出的，案件法律关系性质为侵权责任纠纷；被拆迁人基于自有房屋被拆迁享有的拆迁还建权利，优于商品房买受人基于买卖合同享有的普通债权请求权；买受人不能取得房屋的，可依商品房买卖合同向房地产开发企业主张违约赔偿责任。